Günstiger Wohnraum? In Oldenburg geht die Rechnung der Landesregierung nicht auf!

WOHNUNGSMARKT. Während Niedersachsens Sozialministerin Cornelia Rundt noch von neuen Wohnungen für eine Quadratmeter-Miete von nur 5,70 Euro träumt, wissen Fachleute längst, dass diese erklärte Wunschmarke bei den Kauf- und Baupreisen in Oldenburg deutlich verfehlt wird.

Ganz einfache Rechnung: Sind die Immobilienpreise hoch, dann ist eine Vermietung auch nur zu einer angemessen hohen Miete rentabel. - Foto: yulyla / fotolia.de

Von Lambert Janssen

Oldenburg ist als Wohnort nach wie vor sehr attraktiv. Und deshalb ist Wohnraum trotz erheblicher Neubautätigkeit knapp und auch teuer. „Bauen, bauen, bauen“, fordert deshalb (nicht nur) Oberbürgermeister Jürgen Krogmann. Damit spricht er jedoch nur einen Teil des Problems an. Denn es fehlen nicht allgemein Wohnungen, sondern vor allem kleinere und preiswerte Mietwohnungen.

Pauschaler Hinweis auf die Fördermöglichkeiten

Was preiswert ist, hat Sozialministerin Cornelia Rundt bei einer Veranstaltung in Oldenburg klar und deutlich mit 5,70 Euro pro Quadratmeter beziffert. Sie hat dieser Ansage jedoch keinen ebenso deutlichen Vorschlag folgen lassen, wie man dieses ambitionierte Ziel in Oldenburg erreichen will. Weil sie es nicht weiß (und auch nicht wissen kann), wurde nur sehr pauschal auf Fördermittel des Landes und der Stadt verwiesen.

Wenn sie sich vorher informiert hätte, wäre ihr von Fachleuten sowohl aus privaten als auch aus öffentlichen Wohnungsunternehmen sehr schnell erklärt worden, dass man in Oldenburg keine Neubauwohnung für eine Kaltmiete von sechs Euro bekommt und eine solche auch nicht bauen kann. Selbst die historisch niedrigen Zinsen lassen das nicht zu.

Neubaumieten betragen zwischen 8,50 und 10 Euro, sind also weit entfernt von der politisch gewünschten Miete. Wenn neue Geschosswohnungen durchschnittlich 2.800 Euro pro Qua-dratmeter kosten, sind sie wirtschaftlich nicht für sechs Euro pro Quadratmeter zu vermieten. Da-rüber besteht – von vorsätzlich Uneinsichtigen abgesehen – Einigkeit. Wenn es wirtschaftlich möglich wäre, müsste man sich die Frage stellen, warum es die Stadt oder kommunale Wohnungsbauunternehmen nicht machen.

Bei den derzeitigen Baupreisen müsste man stolze 36 Jahre warten, bis der Kaufpreis von dieser „günstigen“ Miete eingebracht wäre. Darauf kann sich weder ein privater noch ein öffentlicher Investor einlassen.

Die Ausweisung neuer Baugebiete wird das Problem also nicht lösen. Dass neue Flächen erschlossen werden müssen und dass dabei auch bisher ungestörte Flora und Fauna den Menschen weichen muss, ist wohl nicht mehr zu bestreiten und wird politisch auch zunehmend eingesehen. Die neuen Flächen werden aber im Wesentlichen nicht für preiswerten Geschosswohnungsbau genutzt. Gleiches gilt für die Innenverdichtung (also die Ersetzung von Einfamilienhäusern durch Mehrfamilienhäuser).

Kaum mehr als ein Tropfen auf den heißen Stein

Auf den Gedanken, dass die Stadt nicht nur fordern, sondern auch fördern soll, ist man bislang noch nicht so richtig gekommen. Aber die Erkenntnis wächst, etwas tun zu müssen. Die Einstellung der Wohnungsbauförderung durch Staat und Kommunen wird heute als eindeutig falsch gesehen und revidiert. Vorsichtig steigt die Stadt mit sehr begrenzten Mitteln wieder in die soziale Wohnbauförderung ein. Das ist allerdings nicht viel mehr als der berühmte Tropfen auf dem heißen Stein. Entweder muss erheblich mehr Geld in die öffentliche Hand genommen oder aktiv in den Grundstücks- und Wohnungsmarkt eingegriffen werden.

Eine Möglichkeit wäre eine vorausschauende Grundstückspolitik bei Erwerb und Vergabe. Die Stadt sollte Grundstück erwerben und mit Zweckbindung für preiswerten Wohnraum verkaufen oder in Erbpacht vergeben, sodass preiswerter Wohnraum entstehen kann.

Gefordert wäre auch der Bund. Warum können im Flughafenbereich keine Flächen an die Stadt oder an öffentliche Wohnungsbauunternehmen für sozialen Wohnungsbau günstig abgegeben werden? Dazu scheint aber bei der BIMA (Bundesanstalt für Immobilienaufgaben) wenig Neigung zu bestehen. Auch über die wesentlich von der Stadt beeinflusste GSG könnte verstärkt sozialer Wohnungsbau betrieben werden. Bisher sind die Ergebnisse sehr überschaubar.

Möglichkeiten gibt es also.  Die öffentliche Hand ist schnell mit Fordern, aber mit Machen hält man sich vornehm zurück. Den privaten Wohnungsbau kann man nicht für die Probleme verantwortlich machen, auch wenn viele Politiker das öffentlichkeitswirksam immer wieder gerne vertreten. Die Mietpreisbremse wird darum auch keine einzige Wohnung zusätzlich entstehen lassen – und preiswerte schon gar nicht.

Der Autor dieser Kolumne, Lambert Janssen, ist 1. Vorsitzender von Haus & Grund Oldenburg - Foto Kolumnenkopf: Foto- und Bilderwerk Sven Seebergen - www.bilderwerk.org