Oldenburger Wohnraum-Strategie: neue Einliegerwohnungen und mehr Verdichtung

Zusätzliche Bebauung auf dem Grundstück freut den Eigentümer, kann für Nachbarn aber zum Ärgernis werden

Die Stadt Oldenburg unterstützt Eigentümer, die in vorhandenen (und inzwischen zu groß gewordenen) Gebäuden zusätzliche (Einlieger-)Wohnungen abtrennen. Bei der Verdichtung der Bebauung helfen Erleichterungen wie der reduzierte Grenzabstand. So will die Stadt mit Eigentümer-Hilfe der steigenden Wohnraum-Nachfrage gerecht werden.

Nicht nur die Innenstadt boomt in Oldenburg: Die Nachfrage nach Wohnraum übersteigt das Angebot im gesamten Stadtgebiet bei Weitem. - Foto: Ra Boe / wikipedia

Von Lambert Janssen

Oldenburg ist nicht nur als Einkaufsstadt oder als Arbeitsplatz, sondern vor allem als Wohnort attraktiv und verzeichnet stetigen Zuzug. Der vorhandene Wohnungsbestand kann den Bedarf nicht decken. Auch wenn die Bevölkerung altert, werden deshalb Wohnungen nicht frei. Nach Auszug der Kinder oder Versterben eines Partners sind aus Einfamilienhäusern Einpersonenhäuser geworden. Zur Bewältigung des Zuzuges muss also neuer Wohnraum geschaffen werden.

Ein Ausbau als zweite Wohnung

Eine wenig genutzte Art der Schaffung zusätzlichen Wohnraums in vorhandenen großen Gebäuden, die nur noch von einer oder zwei Personen bewohnt werden, ist die Abtrennung und der Ausbau von Räumen als zweite Wohnung. Die Stadt unterstützt mit ihrem Wohnungsbauförderungsprogramm die Erstellung auch von Einliegerwohnungen.

Um den Bedarf an Wohnungen zu decken, muss die Stadt neue Baugebiete ausweisen. Die letzen großen Gebiete sind etwa Alexandersfeld, das bereits bebaut ist, und Eversten-West, das noch wächst. Neu ist die Ausweisung am Storchenweg in Kreyenbrück/Osternburg. Nachfrage nach Grundstücken besteht aber darüber hinaus. Über die Planung am Flugplatz – Plangebiet Alexanderheide – kann bisher nur spekuliert werden.

Die Ausweisung neuer Baugebiete auf freier Fläche ist nur begrenzt möglich und politisch auch nur beschränkt gewollt. Deshalb ist die Verdichtung im Baubestand erforderlich und von Politik und Verwaltung umzusetzen. Stadtbaurätin Nießen hat eindeutig als Ziel erklärt, dass die Innenentwicklung vor Außenentwicklung geht: „Wir wollen die Nachverdichtung im Bestand.“ In dieses Konzept passt die Bebauung auf der ehemaligen Donnerschweekaserne.

Die Stadt befindet sich dabei in Übereinstimmung mit bundesrechtlichen Absichten. Die Gesetzesnovelle zum Baugesetzbuch von 2013 ist als „Gesetz zur Stärkung der Innenentwicklung in den Städten und Gemeinden“ überschrieben und soll durch Verdichtung der Bebauung in den bisherigen Grenzen den Flächenverbrauch reduzieren. Das Bauplanungsrecht bietet auch die Möglichkeit, in bestehenden Plangebieten die bebaubaren Grundstücksflächen zu erhöhen.

Eine weitere gesetzliche Grundlage zur Steigerung der Grundstücksnutzung ergibt sich aus der neuen NBauO mit ihrer Reduzierung der Grenzabstände. War bisher grundsätzlich ein Abstand in Höhe des Gebäudes einzuhalten, so ist dieser Abstand jetzt auf die Hälfte herabgesetzt worden. Eine sechs Meter hohe Hauswand kann also bis auf drei Meter an die Grenze heranrücken.

Die Verdichtung ist nicht nur in Gesetzen angelegt, sondern in Oldenburg schon Realität und schreitet voran. Fand bisher Verdichtung häufig durch Bebauung von Hintergrundstücken auf großen Grundstücken statt, wird neuerdings mehr „planiert statt saniert“. Weil ältere Einfamilienhäuser nur mit großen Aufwand an heutige Wohnansprüche und energetischen Standards angepasst werden können, werden sie häufig abgerissen und durch Mehrfamilienhäuser ersetzt.

Erscheinungsbild der Stadt verändert sich

Für den Bauherrn ist das lu-krativ, weil er nur ein Objekt planen und errichten muss, um mehrere Wohnungen zu schaffen. Auf Dauer wird sich dadurch das Erscheinungsbild der Stadt Oldenburg erheblich ändern, das bislang vor allem in Außenbezirken durch weiträumige Bebauung mit Ein- oder Zweifamilienhäusern mit Giebeldach und großen Garten- und Grünflächen geprägt ist. Aufhalten wird sich diese Entwicklung voraussichtlich nicht lassen.

Wie so häufig im Nachbarschaftsverhältnis ist auch hier des einen Freud des anderen Leid. So sehr der Bauherr die bessere Grundstücksnutzung begrüßen wird, so sehr kann es den Nachbarn stören, wenn er sich direkt einem hohen Baukomplex gegenübersieht, dessen Balkone neugierige Blicke in seinen Garten ermöglichen. Eine zulässige Bebauung mit einem Vollgeschoss ermöglicht durchaus zwei Geschosse, wenn das Obergeschoss nicht größer als 66 Prozent des darunter liegenden ist und somit kein Vollgeschoss bildet. Damit sind bis zu sechs Meter hohe Hauswände im Abstand von drei Metern von der Grenze möglich.

Die Aussicht, auch sein Grundstück so effektiv ausnutzen zu können, wird den Nachbarn kaum zufrieden stellen, weil er weiter wie bisher wohnen möchte. Die Abwehrmöglichkeiten des Nachbarn gegen die Errichtung eines größeren Wohngebäudes an Stelle des bisherigen sind beschränkt, solange der Bauherr sich an den Bebauungsplan hält oder der Neubau sich in die Eigenart der Umgebung einfügt und Grenzabstände gewahrt sind.

Schnell über weiteres Vorgehen klar werden

Während der Bauherr sich vor Baubeginn ausführlich und eingehend von Architekten und Fachleuten beraten lassen wird, wie er sein Grundstück nutzen kann, wird der Nachbar dagegen in der Regel vom Neubau überrascht und muss sich unter Zeitdruck über seine Rechte und das weitere Vorgehen klar werden.

Sobald ein Bauantrag gestellt wird, hat er zwar Anspruch auf Akteneinsicht, wird aber ohne eine fachkundige Beratung kaum die Beeinträchtigung seiner Rechte feststellen können. Unsere Mitglieder können und sollten sich daher an unsere Berater wenden.

Der Autor dieser Kolumne, Lambert Janssen, ist 1. Vorsitzender von Haus & Grund Oldenburg - Foto Kolumnenkopf: Foto- und Bilderwerk Sven Seebergen - www.bilderwerk.org