Bauen, bauen, bauen! Aber wo?

WOHNUNGSMARKT. Einerseits steht neuer Wohnraum auch in Oldenburg auf der Wunschliste der Politik weit oben. Andererseits sollen mit der Änderung mehrerer Bebauungspläne nun neue, zusätzliche Mehrfamilienhäuser in zahlreichen Siedlungen im Stadtgebiet verhindert werden.

Ganz einfache Rechnung: Sind die Immobilienpreise hoch, dann ist eine Vermietung auch nur zu einer angemessen hohen Miete rentabel.

Gegenstand von Streit und Protest: kleinere Mehrfamilienhäuser in Siedlungen, in denen überwiegend Ein- und Zweifamilienhäuser stehen. - Foto: LBS

Von Lambert Janssen

Amtliche Bekanntmachungen sind sicherlich nicht die meistgelesenen Teile der Zeitung und auch kein Grund für ein Abonnement der Lokalzeitung. Schon wegen ihrer amtlichen (also wenig ansprechenden) Aufmachung sind sie kaum geeignet, das Interesse der Leser zu wecken. Aber die Bekanntmachung in der Nordwest-Zeitung (NWZ) vom 28. September 2016 fällt allein schon wegen ihrer Größe von fast einer ganzen Seite und den vielen Kartenausschnitten aus dem Rahmen und damit ins Auge.

Es geht um Änderungen von 29 Bebauungsplänen, die der Rat am 26. September 2016 beschlossen hat. Jeweils gleichlautend und denkbar knapp wird angegeben, Ziel sei es, „den Siedlungscharakter zu erhalten, indem sich zukünftige Neubauten in die Umgebung einfügen“.

Etwas ausführlicher ist das Amtsdeutsch der Sitzungsvorlage (kann nachgelesen werden unter http://buergerinfo.oldenburg.de): „Städtebauliche Zielsetzung ist die Erhaltung des Charakters der vorhandenen Siedlungsstrukturen, indem zukünftige Vorhaben sich mit ihrer Kubatur und Zahl der Wohneinheiten in die Umgebungsbebauung einfügen.

Die Änderungsverfahren sehen daher vor, möglichst den jeweiligen Bebauungsplan zu ergänzen, ohne dessen geltende Festsetzungen aufzuheben, indem vorrangig die Zahl der zulässigen Wohneinheiten beschränkt wird sowie eine First- und Traufhöhen- oder Gebäudehöhenbeschränkung erfolgt.“

Anlass für die Änderung der Bebauungspläne ist der zunehmende Bau von Geschosswohnungen in gewachsenen Ein- oder Zweifamilienhausgebieten, der politisches Interesse geweckt und durch Nachbarproteste mediale Aufmerksamkeit erlangt hat. Die Errichtung eines Mehrfamilienkomplexes an Stelle eines ehemaligen Einfamilienhauses in der Kattowitzer Straße schlägt hohe Wellen, ist aber nur ein (besonders publik gewordener) Fall von vielen.

Vor der Entwicklung, dass Einfamilienhäuser durch Geschosswohnungen ersetzt werden, können Politik und Verwaltung nicht die Augen verschließen. Die Ratsmitglieder als Politiker befinden sich dabei in einer schwierigen Lage.

Einerseits soll dringend benötigter Wohnraum geschaffen werden. Dazu müssen vorhandene Baugebiete ausgenutzt werden, bevor Flächen in freier Landschaft in Anspruch genommen und versiegelt werden. Vorhandene Baulücken werden geschlossen oder alte Ein- oder Zweifamilienhäuser aus den 1950/60er Jahren werden von Erben verkauft und Investoren errichten dann Mehrfamilienhäuser.

Besonders die Siedlerhäuser können nur mit hohem Aufwand heutigen Wohnbedürfnissen und Energiestandards angepasst werden. Eine Renovierung lohnt meist nicht. Weil die Nachkommen nach dem Auszug der Bewohner, die meist auch Erbauer waren, das Haus nicht nutzen wollen oder können, stellt sich die Frage nach der Verwertung.

Trotz hoher Nachfrage nach Mietwohnungen lassen sich alte Häuser mit Renovierungsstau nicht angemessen vermieten, so dass ein Verkauf in Betracht kommt. Der damit verbundene und immer mehr sichtbar werdende Wandel in der Siedlungsstruktur, die auch gewachsene Nachbarschaftsverhältnisse zerstört, hat jetzt die Politik auf den Plan gerufen.

In vielen alten Bebauungsplänen ist häufig eine Bebauung mit zwei Geschossen vorgesehen. Entwickelt hat sich aber eine Einfamilienhaussiedlung mit einem Vollgeschoss. Dennoch ist dort die Errichtung von Mehrfamilienhäusern mit drei Etagen nicht illegal. Wenn nämlich das obere Geschoss nicht mehr als 2/3 der Fläche des darunterliegenden hat, ist es kein Vollgeschoss (§ 2 Abs. 7 S. 2 NBauO) und bleibt bei der planungsrechtlichen Zahl der Geschosse unberücksichtigt.

Mit den geplanten Änderungen will man dieser Entwicklung gegensteuern. Bei dem Aktionismus stellt sich aber die Frage, ob man seinerzeit bei Vorlage der Pläne nicht gewusst hat, was zwei Vollgeschosse bedeuten. Wenn man Geschosswohnungsbau hätte verhindern wollen, wären ein Vollgeschoss und eine geringe niedrige Ausnutzung der Grundstücke festzusetzen gewesen. Vorwürfe an Bauherren sind jetzt nicht angebracht. Sie machen Gebrauch von Grundstücksnutzungen, die eindeutig erlaubt wurden, wenn sie auch nicht beabsichtigt waren.

Die beabsichtigte Änderung der Bebauungspläne, um „überdimensionierte“ Bauvorhaben zu verhindern, hat derzeit wenig Auswirkungen auf beabsichtigte Vorhaben. Die bisherigen Festsetzungen sind noch gültig. Veränderungssperren wurden nicht beschlossen. Die Kattowitzer Straße, deren Anwohner erhebliche Pressewirksamkeit erlangt haben, ist übrigens von den beabsichtigten Beschränkungen für Geschosswohnungsbau nicht erfasst.

Bauherren und Nachbarn sollten die Planungen und Bauvorhaben sorgsam im Auge behalten. Das Baurecht ist eine nicht einfache Materie. Bei Fragen – als Bauherr oder als Nachbar – wenden Sie sich an die Beratung durch unseren Verein.te schon gar nicht.

Der Autor dieser Kolumne, Lambert Janssen, ist 1. Vorsitzender von Haus & Grund Oldenburg - Foto Kolumnenkopf: Foto- und Bilderwerk Sven Seebergen - www.bilderwerk.org

Zurück