Geplant, verplant: Das Finanzamtsgelände

Unser Autor: Lambert Janssen,
Vorsitzender von
Haus & Grund Oldenburg.

Bei aller politischer Betriebsamkeit und medialer Aufmerksamkeit zur geplanten Bebauung des ehemaligen Finanzamtsgeländes kommt der Blick auf die rechtlichen Planungsgrundlagen etwas zu kurz. Die kleinen Anzeigen in der NWZ vom 27. Januar in der Rubrik „Amtliche Bekanntmachungen“ sind nicht gerade der meistgelesene Teil der NWZ in dieser Auseinandersetzung, aber nicht die unwichtigsten. Dort finden sich nämlich die verbindlichen Beschlüsse der politischen Vertretung.

Rechtsgrundlage für die Planungen der Stadt ist das Bundesbaugesetz (BauGB) mit seinen Bestimmungen, wie ein Gebiet bebaut werden darf. Wichtigstes Regelungsinstrument ist der Bebauungsplan – Bplan - (§ 8 BauGB), dessen möglicher Inhalt in dem immer umfangreicher werdenden Katalog des § 9 BauGB abschließend aufgeführt wird.

Das Gelände des ehemaligen Finanzamtes wird vom Bplan M 762 erfasst, der Anfang der 90er Jahre aus Anlass der Bebauung der Heiligengeisthöfe aufgestellt wurde (der Plan ist im Internet einsehbar). Für das Finanzamt wird der bei Aufstellung vorhandene Baubestand übernommen und die Baugrenzen werden entsprechend festgesetzt. Vorhandene Freiflächen durften nicht überbaut werden. Wohnungen waren nur für Betriebsangehörige zulässig. Eine bauliche Entwicklung auf dem Finanzamtsgelände war nicht beabsichtigt und wegen der festgesetzten Baugrenzen auch nicht möglich. Nach Abriss des Finanzamtes konnte auf Grund dieses Planes eine neue Bebauung für Wohnen und Gewerbe nicht erfolgen.

Für die erforderliche Bauleitplanung hat sich die Stadt für den „vorhabenbezogenen Bebauungsplan“ nach § 12 BauGB entschieden. Er setzt voraus, dass ein Träger Grundstücke in vertraglicher Abstimmung mit der Gemeinde bebauen will. Im Vordergrund steht also die Initiative eines Unternehmers, der mit seinem Vorhaben an die Gemeinde herantritt. Beide schaffen dann durch Vereinbarungen die planungsrechtlichen Grundlagen für die Bebauung. Der erforderliche Aufstellungsbeschluss wurde im September 2020 gefasst. Nachdem die Vorstellungen des Investors jedoch wenig Zustimmung, aber viel Raum in Presse und öffentlicher Diskussion fanden, sah sich die Politik genötigt, den vorhabenbezogenen Bplan nicht weiterzuverfolgen. Der Aufststellungsbeschluss wurde vom Verwaltungsausschuss am 25. Januar aufgehoben. Die Planungen müssen von neuem beginnen.  

Zugleich mit der Beendigung der vorhabenbezogenen Bauleitplanung wurde ein Verfahren zur Aufstellung eines „normalen“ Bplanes eingeleitet. Die Stadt ergreift jetzt selbst die Initiative und kann alle Möglichkeiten des Bauplanungsrechts ausnutzen, die sich nicht nur auf Art und Maß der baulichen Nutzung beschränken, sondern sehr bis ins Einzelne gehende Vorgaben erlauben. Dazu kommen noch die Möglichkeiten der Baugestaltung nach der NBauO. Allerdings muss der Investor sich auch auf die Vorgaben der Stadt einlassen.

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